業者選びに悩んだら読む！マンション大規模修繕工事ガイド

マンション大規模修繕とは長期修繕計画に基づいて一定期間ごとに実施する建物全体の修繕工事のことを言います。一般的には新築から12～13年、もしくは前回の大規模修繕から10年程度の時期が修繕のタイミングと言われ、マンションを新築時の状態に戻すことを目的に数ヶ月間かけて工事が行われます。

壊れた箇所はすぐに補修しているから大規模修繕は必要ないと考える方もいるかもしれませんが、それだけでは十分ではありません。マンションの劣化は、目に見えない部分で少しずつ進行しているからです。そのまま放置しておくと、やがて外壁は剥がれ、内部へ水分が浸透して鉄筋部分が酸化、コンクリートは膨張して壊れてしまうこともあります。そのようにして建物の機能や外観が損なわれると、マンションの資産的な価値も下がってしまいます。したがって大規模修繕工事は、住環境の維持・健全化や住民の大切な財産を守るためにも、必ず行う必要があります。

マンションを建てて時間が経ってくると、建物はどんどん劣化していきます。建物内にもいろいろな設備があるので、取り換え工事やメンテナンスを行なっていく必要があるのです。問題となっている箇所が、使用できるようになるまで状態を戻し、直していくことを「修繕」といいます。修繕作業は、一定の年数で計画的に行います。

マンションに設置されている設備も、時代とともに性能や質が向上しています。年数が経過しているマンションは、設備の面でも時代と合っていないこともあり、マンション自体の価値を低くしていることがあります。

マンションの維持や質、価値を高めていくために行なうのが「改修」と言われている工事です。修繕と似ているところはありますが、生活するにあたって高機能性や、生活水準を高めていく工事が「改修」となります。

大規模修繕工事では、修繕を行なうだけでなく同時に改修を行なっていくことで大きなメリットがあります。

建物の老朽化や、設備の不具合を修繕していきながら、マンションの価値を高めていく改修を行なうことで、住人の方の生活を快適にし、最新の技術の地震対策や防犯対策を取り入れて、マンションの安全の向上につなげることができます。

大規模修繕工事が必要になるころにはマンションは築10年を過ぎているので、理事会はすでにいろいろな課題を抱えています。そんな中、わずかな人数で構成された理事会だけで大規模修繕工事に取り掛かるのは困難を極めます。

そこで必要になるのが、特別委員会や修繕委員会といったプロジェクトチーム。理事会に代わって、理事会の手が回らない部分に取り組み、大規模修繕工事をスムーズに進めるための役割を果たす「作業部隊」を作るのが一般的です。

修繕委員会の役割分担は、技術、法律、財務会計、広報、渉外などがあります。組合員を対象に公募し、できれば毎回参加できる方を選ぶのがベスト。また、年代や性別にあまり偏りがないように構成することもポイントです。

参加者のスケジュールを調整しつつ、1か月に2～3回の頻度で打ち合わせを行うことが多いようです。開催回数は理事会よりも多くなるので、修繕委員会のメンバーを決める時はこの点もよく注意しておかなければいけません。

メンバー同士で協力し合うことを大切にし、責任感を持って動ける方を選ぶことが重要です。

マンションの規模や劣化具合・施工内容・立地条件などによって異なるので一概には言えないのですが、マンションの規模が大きければ戸あたりの費用は安く、築年数が古くなるほど費用が高くなると考えておきましょう。

一般的な相場としては、

50世帯のマンションで築10年、劣化具合は標準の場合→

外壁タイルの補修・廊下や階段の現状機能回復・屋上防水の修繕工事（改修工事はなし）として、1戸あたりの費用は100万円程度が標準のようです。

つまり、修繕積立金は（戸数×100万円）よりも多くなければいけない、ということでもあります。修繕積立金がこれよりも少ない場合、実際の工事で費用が不足する可能性が高いです。

実際に工事の設計をはじめてみると、当初の計画段階では予測できなかった内容が必要になってくる場合もあり、資金不足が明らかになることも珍しくありません。それが判明するのが遅かった場合、住民からのクレームに発展する恐れもあります。

資金不足の場合、区分所有者から一時金を集める方法や公的機関・金融機関から不足分を借り入れる方法などで対応します。それがどちらも難しい場合は、分割施工（※）や工事の延期も考えなければいけません。（しかし、工事を延期すると建物の劣化が進み、結果的に工事費用が高くなる可能性もあります）

こういった資金不足を防ぐには、長期修繕計画の見直しを定期的に行っておくことが重要です。

※分割施工…緊急で施工が必要な部分だけを先に工事し、その他の工事を先延ばしにする方法。

施工会社を決める際は、居住者が納得できる公正な方法で業者を選ぶ必要があります。管理組合に有利な条件で施工を委託してもらうため、「相見積もり」といって複数業者から見積もりを取るのが基本です。

金額や内容を比較検討し、最終的な業者を決めていきます。

見積もりを取る時は、できるだけ項目を統一しておくと比較しやすくなるのでおすすめです。

また、見積もりと工事の質のバランスを考慮するのも重要なポイント。

金額だけを見るのではなく、工事の内容や技術力、安全対策、工事後の点検・性能保証なども含めて総合的に判断するよう注意しましょう。

さらに深く知りたい方は、下記の関連記事で解説しているのでご参照下さい。

見積もりで各社の金額を比較すると、だいたい安いところと高いところで2～4割くらいの差が出てきます。工事単価が同じだとしても、諸経費は業者によって異なるために総額に差が出てくるのです。（諸経費は通常、直接工事費の10%程度になるのが標準的）

総額だけを見るのではなく、詳細部分まで細かくチェックして何にどのくらいの費用がかかっているのかを確認しましょう。

また、見積もりの結果だけを見て施工業者を決定するのもNGです。施工業者の能力や施工体制、熱意なども含めて慎重に検討するようにしましょう。

マンションの大規模修繕工事中は、業者の方が多数出入りするようになります。すると心配なのが不審者の侵入ですね。「工事中に泥棒に侵入された」といったケースもゼロではないので、この点についても注意は必要です。

通常、施工会社は次のような防犯対策を行っているものです。
・作業員が専用ベストなどを着用
・補助鍵の貸し出し
・出入り口の施錠や足場の金網養生

施工会社を選ぶ際は、このような防犯対策をきちんと行っているかどうかを確認しておくことも忘れてはいけません。会社によっては足場防犯システムを有償で追加するところもあります。

大規模修繕の工事がはじまると、生活面で気になることが多々出てきます。住民間のトラブルでよくあるものを挙げてみます。

・騒音・ニオイ・埃・振動などに関するクレーム…工事に伴うニオイや騒音は避けられないものです。現在では、ニオイの少ない塗料や低騒音の機材も登場してきていますが、これらが全くない工事というのは不可能です。

・プライバシーのトラブル…工事中は外に足場を組みますので、作業員が窓の外に見える状態。事前にカーテンを閉めて下さいなどお願いされるのですが、住民側が忘れてしまってトラブルになるケースがあります。

これらの問題は、事前に工事説明会などでしっかり周知しておくことである程度防ぐことができます。

工事内容や範囲、スケジュール、想定される生活への影響や注意点、協力して欲しいことなど具体的に伝えることが大切です。

より詳しく知りたい方は、下記の関連記事で解説しているのでご参照下さい。

マンションの大規模修繕工事は、工事が終わったらそこで完了というものではありません。工事後のアフターメンテナンスがどのようになっているのかも、施工業者選びの際に注意しておかなければいけないポイントの一つです。

・メンテナンス体制がどうなっているか。（専門窓口や部署があるか）

・定期点検のタイミングや内容などが明確に提示されるか

・瑕疵保証制度に加入しているか、保証金額はどの程度か

などは事前に確認しておきましょう。

※瑕疵（かし）保証制度…住宅の購入・建設工事・リフォーム工事に際して、「重大な欠陥」から消費者を守るための保険

より深く知りたい方は、下記の関連記事をご参照下さい。

理事会に代わり、先頭に立って大規模修繕を進めるのが修繕委員会。どこにどのような修繕が必要なのかを専門業者から聞いた後に設置します。そのまま理事会が委員会になったり、理事の中から修繕担当者を決めたりするのも可能です。
しかし建物全体の工事ですので、住民の意思をしっかり反映しなければなりません。年代や性別、個人の感じ方で意見は異なるので、さまざまな人を組み合わせるのが理想的。修繕中にトラブルやクレームなどが出てきた場合は、委員会で対処します。
また、理事会よりも開催の回数が多いので、毎回参加可能な方を選ぶのがベスト。責任のある立場であるため、自主的に行動できる人を選ぶのが最善でしょう。トラブルをなるべく起こさず、皆の意見を反映しながらスムーズに進めるには、修繕委員会は欠かすことのできない存在だと言えます。